Pandemia Covid-19 a możliwości wypowiedzenia umów najmu

Wątpliwości, jakie obecnie pojawiają się po stronie wynajmujących, jak i najemców dotyczą głównie możliwości wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym z uwagi na „siłę wyższą”, z pominięciem umownych warunków i terminów wypowiedzeń.

Co prawda, dnia 14 marca 2020 roku Rozporządzeniem Ministra Zdrowia został ogłoszony stan epidemii, który można uznać za siłę wyższą, jednakże w przypadku, w którym w zawartej umowie nie ma wzmianki o możliwości jej wypowiedzenia wobec wystąpienia siły wyższej, to obowiązują przepisy dotychczasowe regulujące najem. Oznacza to, że w dalszym ciągu obie strony, wynajmujący i najemca, będą miały prawo egzekwować wykonanie umowy najmu bez zmian, bez względu na aktualną sytuację panującą w kraju.

Zgodnie jednak z nowymi przepisami zawartymi w tzw. tarczy antykryzysowej, ingerującymi dość mocno w umowy najmu, wynajmujący nie mogą wypowiedzieć umów najmu, a także wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Niemniej istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym, co dotyczy obu rodzajów umów. Tryb natychmiastowy umożliwia stronom wypowiedzenie umowy, bez zachowania terminów wypowiedzenia. Taki rodzaj wypowiedzenia stanowi szczególny tryb i stosować go można tylko w określonych przypadkach. Najemca ma więc prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym w przypadku, gdy wynajmowany przez niego lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego lub korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników, a także zatrudnionych przez niego osób.

Możliwość zastosowania przez najemcę wypowiedzenia w trybie natychmiastowym z uwagi na stan zagrożenia epidemią nie jest do końca właściwym krokiem, nie wynika on bowiem z ustawy.

Nowe przepisy zawarte w tzw. tarczy antykryzysowej zawierają także postanowienia dotyczące najmu lokali w przypadku obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Zgodnie z nimi, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, a uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia te przestają wiązać z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Powyższe oznacza, że najemcy lokali w galeriach handlowych powyżej wskazanych 2000 m2 mogą skorzystać ze zwolnienia z obowiązku zapłaty czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w pełnej wysokości przez cały okres objęty zakazem prowadzenia działalności. Najemcy nie mają obowiązku płacić, a w tym samym czasie wynajmujący nie mają obowiązku zapewnić najemcom lokali.

Jednakże, aby najemca mógł skorzystać ze zwolnienia powinien w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności, złożyć wynajmującemu wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy – zgodnie z dotychczasowymi warunkami. Przedłużenie następuje na okres sześciu miesięcy.

Z uwagi na dobrowolność w wyborze najemca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z uwzględnieniem powyższej konsekwencji w postaci konieczności przedłużenia umowy bądź wciąż płacić czynsz, ale bez przedłużania umowy. Wybór będzie należał do każdego najemcy indywidualnie.

Jeśli najemca złożył wypowiedzenie umowy najmu przed upływem 3-miesięcznego okresu na złożenie właściwego oświadczenia, należy przyjąć, iż dokonał wyboru i nie chce kontynuować najmu, za to będzie musiał zapłacić cały zaległy czynsz.

Należy jednak pamiętać, że ze zwolnienia nie mają możliwości skorzystać najemcy, którzy mogą nadal prowadzić działalność w obiektach handlowych o powierzchni poniżej 2000 m2, czy najemcy w innych obiektach.

Światełkiem w tunelu może być też wystosowanie do sądu przez najemcę żądania na podstawie art. 3571 k.c. i zbadania pod tym kątem zawartej przez strony umowy najmu. Przepis ten wskazuje na możliwość rozważenia przez sąd modyfikacji zawartej przez strony umowy, ale jedynie po spełnieniu wymienionych przesłanek. Przesłankami zastosowania przez sąd tej klauzuli jest wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków powodujących nadmierne trudności w spełnieniu świadczenia lub grożących jednej ze stron rażącą stratą; czego strony nie przewidziały.

Zgodnie z doktryną pod pojęciem nadzwyczajnej zmiany stosunków kryje się obiektywne oraz powszechne przekształcenia stosunków społecznych (w tym gospodarczych) w wyjątkowy (nadzwyczajny) sposób wpływające na rzeczywistość. Powodem takiego przekształcenia mogą być czynniki przyrodnicze (m.in. powódź, nieurodzaj), społeczne (m.in. strajki powszechne, gwałtowna zmiana ustroju politycznego), jak i prawne (m.in. gwałtowna zmiana obowiązujących przepisów).

Należy jednak pamiętać, że sąd stosując art. 3571 k.c. po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, może orzec, oznaczając sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu takiej umowy. Ostatni sposób sąd zastosuje dopiero, gdy po przeanalizowaniu dwóch poprzednich uzna, że nie jest możliwe dostosowanie zobowiązania do nadzwyczajnie zmienionych warunków.