20 maja 2021 roku uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwaną potocznie „nową ustawą deweloperską”, która niedługo wejdzie w życie i zmieni poprzednie regulacje.
Dotychczasowa postać ustawy zawierała wiele nieprecyzyjnych zapisów, co ustawodawcy starali się obecnie dostosować do realiów pojawiających się w praktyce. Nowa wersja ustawy przewiduje zatem szereg zmian.
M.in. ustawa ma obejmować wszystkie umowy o charakterze zobowiązującym zawierane przez dewelopera w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, również umowy zawierane po wybudowaniu budynku.
Zakres stosowania ustawy obejmie obowiązek stosowania przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej (o ile zostanie zawarta), obowiązków przedkontraktowych dewelopera oraz obowiązków związanych z odbiorem przedmiotu sprzedaży.
Całkowicie nową regulacją jest objęcie zapisami ustawy deweloperskiej również umów o nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem (tzw. flipper).
Przepisy znajdą zastosowanie również w przypadku zobowiązania do sprzedaży lokali użytkowych lub obiektów funkcjonalnych jak np. garaże (dotąd sprzedawanych niejako łącznie z domem czy mieszkaniem), gdy taka umowa zobowiązująca będzie zawierana wraz z umową dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a lokal użytkowy będzie stanowił część tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ustawa nie obejmie nabycia lokali użytkowych, które są nabywane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, np. lokali usługowych zlokalizowanych w danej inwestycji deweloperskiej.
Ustawa wprowadza definicję legalną umowy deweloperskiej oraz określa podstawowe wymogi, jakie powinna zawierać taka umowa. Została uregulowana forma zawarcia umowy rezerwacyjnej, jej minimalna treść, maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz zasady jej zwrotu w przypadku rozwiązania umowy.
Nowe przepisy uzupełniają znane regulacje o nowe uprawnienia przyznane nabywcom – deweloper w dalszym ciągu ma obowiązek ustosunkować się w terminie 14 dni do wad opisanych w protokole odbioru, ale przy braku odpowiedzi dewelopera w tym terminie uznaje się, że deweloper przyznał istnienie wady w sposób milczący.
Ustawa deweloperska daje też nabywcom prawo do odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wad istotnych, a także nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki związane z przygotowaniem prospektu informacyjnego, m. in. będą zobowiązani do sporządzenia prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych, a nie przed zawarciem umowy deweloperskiej. Ponadto prospekt będzie zawsze doręczany nabywcy, a nie tylko na jego żądanie.
Co do zasady ustawa ma obowiązywać od 1 lipca 2022 roku, ustawodawca przewidział jednak szereg wyjątków od tej zasady, które dotyczą zarówno wcześniejszego wejścia w życie niektórych przepisów, jak i odsunięcia w czasie wejścia w życie przepisów w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich, których realizacja rozpoczęła się w okresie od uchwalenia ustawy do dnia 1 lipca 2022 roku.